В последнее время на смену обычным схемам мошенничества, разработанным ещё в 90-е года 20 века, пришли новые виды финансовых пирамид. Всё чаще они скрываются под видом микрофинансовых организаций, а также строительных корпораций. Если особо внимательным гражданам удаётся раскусить МФО на стадии ознакомления с договором, то застройщики – мошенники ведут себя более осторожно и умнее. Ниже будут приведены основные схемы, которыми пользуются современные строительные финансовые пирамиды, возводящие вместо новых домов огромные кипы заявлений в прокуратуре от обманутых покупателей.
Наиболее распространённой схемой мошенничества недобросовестных застройщиков является привлечение денежных средств покупателей недвижимости не в долевое строительство, а в виде участия в ЖСК
То есть граждане по заключённому договору являются вовсе не дольщиками, а пайщиками.Строительная компания начинает строительство новых домов не на собственные деньги, не на привлечённые кредиты, а за счёт средств указанных пайщиков. Но суть мошенничества не в способе привлечения денег – на сегодняшний день многие проверенные застройщики возводят объекты на деньги дольщиков, это выходит намного дешевле, нежели получение кредитов в банке. Разница в заключаемом договоре – у дольщиков намного больше гарантий (в том числе и от государства),нежели у пайщиков.
Почему же пирамиды, если речь идёт о строительстве домов? Чаще всего компании – мошенники объявляют о строительстве нового крупного жилого объекта и начинают привлекать деньги населения на основании договора пая. При большом потоке покупателей и резком взлёте цен на недвижимость, есть все шансы завершить первые объекты и достроить дома первой очереди, затем компания начинает активно привлекать новых пайщиков, и, как правило, после сбора денег строительство замирает. Таким образом, нерадивые вкладчики остаются и без денег, и без квартиры. Многие покупатели недвижимости у подобных застройщиков жалуются на то, что кроме забора и свай в фундаменте на территории строительства ничего не продвигается. Тем не мене, фирма-однодневка продолжает активную рекламную кампанию, привлечение денег клиентов, а также создаёт новые проекты жилых массивов.
Нередко объекты незавершённого строительства находятся в залоге у банков, которые выдавали кредиты застройщику. Именно поэтому в результате банкротства получить возмещение убытков обманутым покупателям будет практически невозможно – всё имущество компании отойдёт по суду в качестве залога кредиторам. При хорошем раскладе другая строительная компания может выкупить незавершённые объекты строительства и предложить пайщикам доплатить денег, чтобы в итоге закончить стройку и выдать им ключи от жилья. Такой исход событий в данном случае можно считать очень удачным.
Как же распознать мошенников? Во-первых, договор участия в жилищно-строительном кооперативе, покупка пая, а не квартиры. При этом данный документ, как правило, содержит точно прописанные обязанности пайщика, графики выплаты денег, но обязанности застройщика, а также права покупателя прописаны в общих чертах. Если наткнулись на подобный договор – стоит задуматься, проявить бдительность и собрать как можно больше информации о строительной компании и её уже готовых объектах.
Вторая схема мошенничества в сфере строительства не так часто распространена. Фирма также привлекает деньги клиентов в строительство в виде паев, по уже знакомой схеме. Начинается строительство: роется котлован,идёт активная реклама, территория стройки обносится забором. В течение нескольких лет застройщик пользуется деньгами пайщиков, получая на этом немалые проценты, а стройка тем временем не продвигается ни на шаг. В итоге спустя пару лет строительная компания возвращает вложенные деньги своим клиентам, но, если учесть инфляцию и упущенную выгоду – убытки пайщиков весьма просто подсчитать.Таким образом, застройщик получает беспроцентный займ, причём на длительный срок,из которого извлекает максимум прибыли.
Важно понимать, что согласно договору участия, в ЖСК никакой ответственности застройщик не несёт и каких-либо штрафных санкций предъявить ему невозможно. Тем не менее для людей, которые стали жертвой мошенников по указанной схеме, получить назад свои деньги – уже огромное облегчение, ведь они могли остаться вовсе ни с чем.
Не так давно мошенники стали прибегать к более изощрённой схеме мошенничества. Есть застройщик, который зарегистрирован по всем правилами требованиям законодательства РФ. Появляется фирма – его двойник, с идентичным названием, но прошедшая регистрацию в другом городе, либо вовсе в другом регионе. Двойник начинает активную продажу объектов незавершённого строительства, при этом все покупатели могут посмотреть на стройку реального объекта, оценить его темпы и заручиться доверием мошенников. В итоге покупатели несут свои деньги лже-застройщику, заключая всё тот же договор пайщика.
Настоящая строительная фирма якобы не замечает действий двойника, а потому никаких мер не принимает. На определённом этапе фирма-двойник просто исчезает вместе со своими сотрудниками и деньгами пайщиков, а настоящий застройщик никакой ответственности перед населением не несёт – и ни один суд не сможет доказать умысел и участие строительной компании в данной махинации. Поэтому прежде чем доверять какому-либо застройщику, пусть даже самому известному и нахваливаемому, необходимо пройти консультацию у юриста, дать ему проанализировать договор и иную документацию на строительство.
Вот ещё одна не совсем распространённая схема, тем не менее ей воспользовались уже несколько застройщиков по стране. Компания начинает строительство малоэтажного жилья на земле, которая принадлежит на праве собственности или бессрочной аренде физическому лицу. По итогам строительства покупатели вместо обещанного жилья получают ультимативное предложение от указанного физического лица – владельца земли. Либо граждане продают ему свою построенную недвижимость по цене, которую он им предлагает (на порядок ниже рыночной), либо он сносит все постройки, т.к. застройщик не обговорил с ним условия возведения домов на его участке. В итоге людям приходится продавать построенные квартиры или таунхаусы за бесценок, а сам застройщик (который по понятным причинам в доле с тем физическим лицом) затем продаёт их другим покупателям и получает неплохую прибыль на данной операции.
Итак, как же покупать квартиру в новостройке, когда вокруг столько мошенников? На самом деле, бояться нечего. Обращаться стоит только к проверенным застройщикам, за плечами которых уже не один сданный объект. Кроме того, сделка должна в обязательном порядке оформляться договором долевого участия – в таком случае права дольщиком будут зарегистрированы в государственном реестре, и гарантий на порядок больше, нежели у ЖСК. Важно помнить, что практически ни один застройщик не сдаёт свой объект в срок – задержка в полгода принято считать нормой. Тем не менее, внимательность,осторожность и бдительность – залог удачного участия в долевом строительстве и как следствие, отличной покупки строящегося жилья по привлекательной цене.
